Qu'est ce que le Tama 38 ?

Tama 38/1 et Tama 38/2 : comprendre les deux grands modèles de renouvellement immobilier en Israël

Renforcement, reconstruction, valorisation : ce qu’il faut savoir avant d’acheter un appartement dans un immeuble concerné par un projet de Tama 38.

En Israël, la Tama 38 (תמ״א 38) a profondément marqué le marché immobilier. Lancé en 2005, ce programme national avait pour objectif de renforcer les immeubles anciens contre les tremblements de terre, tout en encourageant leur rénovation grâce à des droits à construire supplémentaires.

Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, deux grandes approches ont structuré ces opérations : la Tama 38/1, fondée sur le renforcement du bâtiment existant, et la Tama 38/2, qui prévoit sa démolition et sa reconstruction.

Tama 38/1 : renforcer et améliorer l’immeuble existant

La Tama 38/1, également appelée renforcement et extension, consiste à conserver la structure du bâtiment tout en réalisant des travaux destinés à améliorer sa résistance sismique.

Selon la configuration de l’immeuble, les règles d’urbanisme et les autorisations obtenues, le projet peut notamment comprendre :

• Le renforcement de la structure existante.

• L’ajout d’un ascenseur.

• L’agrandissement de certains appartements.

• La création d’un espace protégé (Mamad).

• L’ajout de nouveaux logements dans les limites autorisées.

Pour les copropriétaires, l’intérêt est de moderniser leur immeuble sans devoir le démolir. Pour les investisseurs, cette formule peut représenter une opportunité d’acquérir un appartement dans un bâtiment appelé à être amélioré.

Il faut néanmoins examiner attentivement la qualité des travaux, les nuisances pendant le chantier, la configuration finale des parties communes et les autorisations effectivement délivrées.

Tama 38/2 : démolir pour reconstruire

La Tama 38/2, appelée démolition-reconstruction, repose sur un principe différent : l’immeuble existant est démoli, puis remplacé par un bâtiment neuf.

Le projet peut permettre de proposer aux propriétaires des logements neufs, généralement mieux adaptés aux standards contemporains, avec notamment un ascenseur, un espace protégé et des équipements modernisés, selon le projet autorisé.

Dans le cadre d’une opération menée avec un promoteur, les propriétaires peuvent recevoir un nouvel appartement en contrepartie de leur participation à l’opération, conformément au contrat signé. Les modalités précises — surface, étage, terrasse, parking, calendrier et indemnisation du logement temporaire — doivent être négociées et vérifiées dans les documents contractuels.

Pour un acquéreur, la Tama 38/2 peut présenter un intérêt particulier : acheter un appartement dans un immeuble ancien susceptible d’être reconstruit peut offrir une perspective de valorisation. Mais cette perspective dépend de nombreux facteurs et ne constitue jamais une garantie.

Un immeuble potentiellement éligible, un projet étudié par un promoteur et une opération ayant obtenu son permis de construire sont trois situations très différentes.

Tama 38/1 ou Tama 38/2 : quelles différences ?

La distinction essentielle tient à la nature de l’intervention.

La Tama 38/1 conserve le bâtiment et cherche à le renforcer et à l’améliorer. La Tama 38/2 implique sa démolition et la construction d’un immeuble neuf.

Le choix entre les deux dépend notamment de l’état structurel du bâtiment, de la configuration du terrain, des droits à construire, de la politique urbanistique locale et de l’équilibre économique du projet.

Il ne suffit donc pas de constater qu’un immeuble est ancien pour conclure qu’une opération de renouvellement urbain sera possible. Une étude urbanistique et technique est indispensable.

La Tama 38 en 2026 : ce qu’il faut vérifier

La Tama 38 a évolué au fil des années et son dispositif national a fait l’objet d’une extinction progressive. Des mécanismes alternatifs, notamment dans le cadre du tikkoun 139 de la loi israélienne sur l’urbanisme et la construction, permettent aux autorités locales de développer d’autres solutions de renouvellement urbain.

En pratique, il est essentiel de vérifier les règles applicables à la commune concernée, les dispositions transitoires éventuelles et l’état réel d’avancement du projet. À Tel-Aviv, par exemple, les possibilités dépendent également de la politique urbanistique municipale et des plans applicables au secteur.

Avant tout achat, il convient donc de consulter les documents d’urbanisme, de vérifier les démarches engagées auprès de la municipalité et de faire examiner le dossier par les professionnels compétents.

Investir dans un immeuble concerné par un projet : une analyse indispensable

La rénovation et le renouvellement urbain peuvent créer de réelles opportunités sur le marché immobilier israélien. Mais la valeur d’un appartement ne dépend pas uniquement de la possibilité théorique d’un futur projet.

L’emplacement, le prix d’acquisition, les droits à construire, les accords entre copropriétaires, l’identité du promoteur et le stade administratif du dossier doivent être étudiés ensemble.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue ni un avis juridique ni une garantie de faisabilité ou de rentabilité d’un projet immobilier.